Cancelación de usufructo, uso o habitación en el Registro de la Propiedad

La cancelación de usufructo, uso o habitación en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se suprime la inscripción de estos derechos reales sobre un inmueble, devolviendo al propietario o nudo propietario el pleno dominio y disfrute de la finca.

Esta cancelación proporciona seguridad jurídica y publicidad frente a terceros.

Índice:

Concepto

Usufructo: derecho real que permite a una persona usar y disfrutar de un inmueble ajeno, percibiendo sus frutos.
Uso y habitación: derechos similares al usufructo, pero más limitados; el uso permite aprovechar los bienes, y la habitación permite habitar la vivienda sin percibir rentas.
La cancelación implica que el derecho se extingue y deja de gravar el inmueble.

Causas de extinción

Por fallecimiento del usufructuario o usuario (si era vitalicio).
Por cumplimiento del plazo (si era temporal).
Por consolidación: cuando el usufructuario, usuario o habitador adquiere la nuda propiedad, fusionándose ambos derechos en la misma persona.
Por renuncia expresa: el titular del derecho renuncia mediante escritura pública.
Por resolución judicial: cuando se declare la extinción por incumplimiento de obligaciones o por otra causa legal.
Pérdida total del bien: si el inmueble deja de existir o queda destruido.

Documentación necesaria

Título justificativo de la extinción:
- Escritura pública de renuncia.
- Mandamiento judicial que ordene la extinción.
- Certificado de defunción (en caso de usufructo vitalicio).
Identificación del inmueble: número de finca registral y referencia catastral.
Liquidación de impuestos si corresponde (normalmente no se genera tributación por extinción voluntaria, salvo determinadas transmisiones).

Procedimiento registral

Presentación del título acreditativo de la extinción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Asiento de presentación: garantiza prioridad frente a otros actos.
Calificación registral: el registrador comprueba:
- Que la extinción esté debidamente acreditada.
- Que la finca y las partes estén correctamente identificadas.
Cancelación de la inscripción:
- El registrador elimina el derecho del folio de la finca.
- Se refleja que el propietario recupera el pleno dominio y disfrute del inmueble.

Efectos de la cancelación

Restablecimiento del dominio pleno del propietario o nudo propietario.
Publicidad registral: cualquier tercero puede constatar que el derecho ha sido extinguido.
Seguridad jurídica: garantiza que nadie pueda alegar derechos de usufructo, uso o habitación inexistentes.
Facultad de disposición completa: el propietario puede vender, arrendar o hipotecar el inmueble sin restricciones derivadas de estos derechos.

Ejemplo práctico

Un padre dona un piso a su hijo pero se reserva usufructo vitalicio.
Tras su fallecimiento, los herederos presentan certificado de defunción en el Registro.
El registrador cancela la inscripción del usufructo y actualiza el folio a favor del hijo, que pasa a tener pleno dominio y disfrute.
Ahora el hijo puede vender o hipotecar el inmueble libremente.

En resumen: la cancelación de usufructo, uso o habitación en el Registro de la Propiedad permite que el propietario recupere la plena disponibilidad de su inmueble, asegura la publicidad frente a terceros y refuerza la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.