Inscripción de adquisición o transmisión de inmueble en el Registro de la Propiedad

La inscripción de adquisición o transmisión de un inmueble en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se refleja oficialmente quién es el propietario de un inmueble o quién ha adquirido algún derecho real sobre él.

Este proceso garantiza seguridad jurídica, publicidad frente a terceros y prioridad de derechos sobre el bien.

Índice:

Concepto

Adquisición: cuando una persona se convierte en propietario de un inmueble por cualquier título legal.
Transmisión: cuando el propietario transfiere el inmueble a otra persona, ya sea de forma onerosa o gratuita.
La inscripción en el Registro permite que la titularidad y cualquier derecho sobre el inmueble sean oponibles frente a terceros.

Títulos que originan la adquisición o transmisión

Compraventa: transmisión de propiedad mediante pago de precio.
Herencia o sucesión: transmisión mortis causa, mediante adjudicación a herederos.
Donación: transmisión gratuita de propiedad a favor de otra persona.
Permuta: intercambio de inmuebles entre dos partes.
Adjudicación judicial o administrativa: por sentencia, subasta o expropiación.
Usucapión o prescripción adquisitiva: reconocimiento judicial de adquisición por posesión continuada.

Requisitos para la inscripción

Título inscribible:
- Escritura pública ante notario o resolución judicial firme.
Pago de impuestos: depende del título:
- ITP o IVA + AJD en compraventas.
- ISD en herencias o donaciones.
- Plusvalía municipal (IIVTNU) en transmisiones onerosas o gratuitas.
Identificación del inmueble: número de finca registral y referencia catastral.
Capacidad y legitimación de las partes: transmisor y adquirente deben estar facultados legalmente.

Procedimiento en el Registro

Presentación del título en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Asiento de presentación: asigna fecha y número que garantizan prioridad temporal frente a otros actos.
Calificación registral: el registrador verifica:
- Validez formal del título y capacidad de las partes.
- Identificación correcta del inmueble.
- Situación de cargas o limitaciones existentes.
Inscripción de adquisición o transmisión: se actualiza el folio registral con:
- Nombre del nuevo titular.
- Transmisión del dominio.
- Cargas, limitaciones o derechos existentes.

Efectos de la inscripción

Legitimación registral: el titular inscrito es reconocido como propietario protegido por la ley.
Publicidad frente a terceros: permite a cualquier interesado conocer la titularidad y cargas sobre el inmueble.
Oponibilidad: futuros compradores, arrendatarios o acreedores deben respetar la situación registral.
Prioridad de derechos: la fecha de inscripción determina el orden de prelación frente a otros derechos sobre el mismo inmueble.

Ejemplo práctico

Pedro vende un local comercial en Madrid a Ana por 200.000 €.
Firman escritura de compraventa ante notario y liquidan ITP y plusvalía municipal.
La escritura y justificantes se presentan en el Registro de la Propiedad de Madrid.
El registrador inscribe a Ana como nueva propietaria, reflejando cualquier carga existente.
Ana queda protegida como titular registral, con capacidad para vender, hipotecar o transmitir el inmueble con seguridad jurídica.