Inscripción de titularidad y dominio en el Registro de la Propiedad

La inscripción de titularidad y dominio en el Registro de la Propiedad es el proceso mediante el cual se reconoce oficialmente quién es el propietario de un inmueble, asegurando la seguridad jurídica, la publicidad frente a terceros y la prioridad de derechos sobre la propiedad.

Este tipo de inscripción es fundamental porque constituye la base de la protección legal de los titulares de bienes inmuebles y garantiza que cualquier acto de disposición posterior (venta, hipoteca, donación) sea reconocido y respetado.

Índice:

Concepto

La titularidad se refiere a la persona que ostenta la propiedad de un inmueble, con todos los derechos inherentes al dominio.
El dominio implica el conjunto de facultades que tiene el propietario sobre la cosa, incluyendo el uso, disfrute y disposición del inmueble.
Inscribir la titularidad y dominio no es solo un acto formal, sino que:
- Da legitimidad registral al propietario.
- Permite que su titularidad sea oponible frente a terceros, incluso frente a personas que adquieran el inmueble de manera fraudulenta.
- Determina la prioridad respecto a otros derechos o cargas que puedan inscribirse posteriormente.

Títulos que originan la inscripción de titularidad

La inscripción puede derivar de diversos actos jurídicos, entre ellos:

Compraventa: transmisión onerosa del inmueble entre particulares.
Herencia o sucesión: transmisión del dominio por causa de fallecimiento, mediante adjudicación a los herederos.
Donación: transmisión gratuita de la propiedad a favor de otra persona.
Permuta: intercambio de inmuebles entre dos partes, con transmisión mutua del dominio.
Adjudicación judicial o administrativa: cuando un tribunal o la administración atribuye la propiedad tras un procedimiento.
Usucapión o prescripción adquisitiva: adquisición del dominio tras el cumplimiento de los requisitos legales por posesión continuada y pacífica.

Requisitos para la inscripción

Título inscribible:
- Escritura pública ante notario (en la mayoría de los casos).
- Resoluciones judiciales firmes en procedimientos de adjudicación o reconocimiento de propiedad.
Pago de impuestos: depende del título que genera la adquisición:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA en compraventas.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en herencias o donaciones.
- Plusvalía municipal (IIVTNU), si corresponde.
Identificación del inmueble: número de finca registral, referencia catastral, ubicación y descripción precisa.
Capacidad y legitimación de las partes: los adquirentes deben tener capacidad jurídica para adquirir la propiedad, y los transmitentes deben estar legalmente facultados para disponer del bien.

Procedimiento de inscripción en el Registro

Presentación del título en el Registro: el notario entrega la escritura y justificantes de impuestos en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble.
Asiento de presentación: se asigna un número de presentación y fecha que garantizan la prioridad temporal frente a otros actos posteriores.
Calificación registral: el registrador verifica:
- Validez del título y capacidad de las partes.
- Identificación correcta del inmueble.
- Que el inmueble no tenga irregularidades o cargas contradictorias que impidan la inscripción.
Inscripción de la titularidad y dominio: el registrador actualiza el folio registral con los datos del nuevo propietario, reflejando cualquier carga existente, limitación o condición que afecte al inmueble.

Efectos de la inscripción

Legitimación registral: el propietario inscrito es reconocido legalmente como titular, con presunción de veracidad y protección frente a terceros.
Publicidad frente a terceros: cualquier interesado puede solicitar una Nota Simple o certificado registral para conocer la titularidad y las cargas existentes sobre la finca.
Oponibilidad: garantiza que cualquier transmisión posterior o constitución de derecho real respete la titularidad inscrita.
Seguridad jurídica: evita conflictos sobre la propiedad y facilita la realización de actos de disposición (venta, hipoteca, donación).
Prioridad de derechos: la fecha de inscripción determina la prelación frente a otros derechos reales o limitativos que se inscriban posteriormente.

Ejemplo práctico

Marta compra un piso en Sevilla a Pedro.
Firman la escritura de compraventa ante notario, liquidan el ITP y la plusvalía municipal.
La escritura y justificantes se presentan en el Registro de la Propiedad de Sevilla.
El registrador inscribe a Marta como propietaria, reflejando cualquier carga existente (por ejemplo, una hipoteca previa).
A partir de ese momento, Marta es titular registral con todos los derechos de dominio y su titularidad es pública, oponible y prioritaria frente a terceros.

La inscripción de titularidad y dominio constituye la base de la seguridad jurídica inmobiliaria en España, garantizando que la propiedad sea reconocida, protegida y publicitada, y sirviendo de referencia confiable para cualquier operación futura sobre el inmueble.