La anotación preventiva en el Registro de la Propiedad es un asiento provisional que protege un derecho futuro o en trámite sobre un inmueble, asegurando su prioridad frente a otros actos que puedan afectar la finca.
A diferencia de una inscripción definitiva, no constituye un derecho real pleno, pero tiene plena eficacia frente a terceros mientras dure su vigencia.
Concepto
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La anotación preventiva es un mecanismo de seguridad que advierte a terceros sobre:
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Un derecho aún no consolidado.
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Un procedimiento judicial o administrativo que puede afectar la titularidad, el dominio o el uso del inmueble.
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Permite reservar prioridad temporal para que el derecho se pueda inscribir definitivamente si se consolida.
Finalidad
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Proteger derechos futuros: asegura que un derecho pendiente pueda registrarse antes que otros actos posteriores.
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Advertir a terceros: informa a futuros adquirentes o acreedores de que el inmueble está afectado por un derecho o procedimiento en trámite.
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Garantizar prioridad: determina el orden de prelación frente a otros derechos o cargas que se inscriban posteriormente.
Supuestos más comunes de anotación preventiva
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Demanda judicial sobre la propiedad o derechos reales: por ejemplo, reclamación de dominio, reclamación de nulidad de compraventa, etc.
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Embargo preventivo: medida cautelar para garantizar el cobro de una deuda.
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Hipoteca futura: cuando se otorga mandamiento para inscribir una hipoteca que se formalizará posteriormente.
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Otras medidas cautelares: prohibición de disponer del inmueble, prohibiciones administrativas o procesos concursales.
Requisitos para su práctica
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Título inscribible: mandamiento judicial, resolución administrativa o escritura pública con efectos de anotación preventiva.
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Identificación del inmueble: número de finca registral y referencia catastral.
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Indicación del derecho futuro o acto pendiente: descripción clara del derecho que se pretende proteger.
Procedimiento registral
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Presentación del título en el Registro de la Propiedad correspondiente.
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Asiento de presentación: establece la prioridad temporal frente a otros actos.
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Calificación registral: el registrador verifica:
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La formalidad del título.
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Que la finca y las partes estén correctamente identificadas.
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Práctica de la anotación preventiva:
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Se realiza en el folio de la finca, indicando su naturaleza, el derecho protegido y la causa de la anotación.
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Efectos de la anotación preventiva
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Publicidad: terceros pueden conocer la existencia del derecho en trámite.
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Oponibilidad frente a terceros: garantiza que futuros adquirentes o acreedores respeten el derecho una vez consolidado.
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Prioridad: determina el orden de prelación frente a otros derechos que puedan inscribirse posteriormente.
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Temporalidad: la anotación suele tener vigencia limitada (4 años), prorrogables mediante mandamiento, salvo que se cumpla o se consolide el derecho.
Ejemplo práctico
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Un acreedor solicita embargo preventivo sobre una vivienda de su deudor antes de iniciar un juicio.
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El juzgado emite mandamiento de anotación preventiva de embargo.
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Se presenta en el Registro de la Propiedad y el registrador realiza la anotación.
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Si el deudor intenta vender la vivienda, el comprador verá la anotación preventiva y sabrá que existe un derecho pendiente que podría afectar la propiedad.
En resumen: la anotación preventiva es una herramienta registral que protege derechos en trámite, otorga prioridad frente a terceros y proporciona seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.
Solicitar anotación preventiva en el Registro de la Propiedad