La anotación preventiva en el Registro de la Propiedad es un asiento provisional que protege un derecho futuro o en trámite sobre un inmueble, asegurando su prioridad frente a otros actos que puedan afectar la finca.
A diferencia de una inscripción definitiva, no constituye un derecho real pleno, pero tiene plena eficacia frente a terceros mientras dure su vigencia.
Concepto
-
La anotación preventiva es un mecanismo de seguridad que advierte a terceros sobre:
-
Un derecho aún no consolidado.
-
Un procedimiento judicial o administrativo que puede afectar la titularidad, el dominio o el uso del inmueble.
-
-
Permite reservar prioridad temporal para que el derecho se pueda inscribir definitivamente si se consolida.
Finalidad
-
Proteger derechos futuros: asegura que un derecho pendiente pueda registrarse antes que otros actos posteriores.
-
Advertir a terceros: informa a futuros adquirentes o acreedores de que el inmueble está afectado por un derecho o procedimiento en trámite.
-
Garantizar prioridad: determina el orden de prelación frente a otros derechos o cargas que se inscriban posteriormente.
Supuestos más comunes de anotación preventiva
-
Demanda judicial sobre la propiedad o derechos reales: por ejemplo, reclamación de dominio, reclamación de nulidad de compraventa, etc.
-
Embargo preventivo: medida cautelar para garantizar el cobro de una deuda.
-
Hipoteca futura: cuando se otorga mandamiento para inscribir una hipoteca que se formalizará posteriormente.
-
Otras medidas cautelares: prohibición de disponer del inmueble, prohibiciones administrativas o procesos concursales.
Requisitos para su práctica
-
Título inscribible: mandamiento judicial, resolución administrativa o escritura pública con efectos de anotación preventiva.
-
Identificación del inmueble: número de finca registral y referencia catastral.
-
Indicación del derecho futuro o acto pendiente: descripción clara del derecho que se pretende proteger.
Procedimiento registral
-
Presentación del título en el Registro de la Propiedad correspondiente.
-
Asiento de presentación: establece la prioridad temporal frente a otros actos.
-
Calificación registral: el registrador verifica:
-
La formalidad del título.
-
Que la finca y las partes estén correctamente identificadas.
-
-
Práctica de la anotación preventiva:
-
Se realiza en el folio de la finca, indicando su naturaleza, el derecho protegido y la causa de la anotación.
-
Efectos de la anotación preventiva
-
Publicidad: terceros pueden conocer la existencia del derecho en trámite.
-
Oponibilidad frente a terceros: garantiza que futuros adquirentes o acreedores respeten el derecho una vez consolidado.
-
Prioridad: determina el orden de prelación frente a otros derechos que puedan inscribirse posteriormente.
-
Temporalidad: la anotación suele tener vigencia limitada (4 años), prorrogables mediante mandamiento, salvo que se cumpla o se consolide el derecho.
Ejemplo práctico
-
Un acreedor solicita embargo preventivo sobre una vivienda de su deudor antes de iniciar un juicio.
-
El juzgado emite mandamiento de anotación preventiva de embargo.
-
Se presenta en el Registro de la Propiedad y el registrador realiza la anotación.
-
Si el deudor intenta vender la vivienda, el comprador verá la anotación preventiva y sabrá que existe un derecho pendiente que podría afectar la propiedad.
En resumen: la anotación preventiva es una herramienta registral que protege derechos en trámite, otorga prioridad frente a terceros y proporciona seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.
Documentación necesaria para la inscripción
Título inscribible:
-
Escritura pública ante notario (en la mayoría de los casos).
*La escritura o documento notarial debe tener código CSV de verificación, si el documento no dispone de código CSV pídalo en la Notaría.
Coste de la anotación en el Registro de la Propiedad
El coste de la inscripción de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad es de 617,10€.
Solicitud de inscripción en el Registro
- Recopile la documentación indicada.
- Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
- Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Una vez terminada la inscripción se lo notificaremos.
Para solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad rellene el siguiente formulario: