Inscripción de herencia en el Registro de la Propiedad

La inscripción de una herencia en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual los bienes inmuebles que pertenecían al causante (persona fallecida) pasan a nombre de los herederos o legatarios, quedando reflejados en el Registro con plena seguridad jurídica.

Es un trámite fundamental porque, aunque la herencia se adquiere desde el fallecimiento del causante (art. 657 CC), para que el heredero pueda vender, hipotecar o disponer del inmueble debe estar inscrito a su nombre en el Registro.

Índice:

Concepto

La herencia supone la transmisión mortis causa del patrimonio del fallecido.
Los inmuebles que pertenecían al causante se adjudican a los herederos y se inscriben a su favor.
La inscripción es necesaria para que el heredero pueda actuar como titular registral protegido.

Documentación necesaria

Título sucesorio:
- Testamento (y certificado de últimas voluntades que lo confirme).
- Declaración de herederos abintestato (ante notario) si no existe testamento.
Certificados oficiales:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Certificado del Registro de Seguros de Vida (para verificar beneficiarios).
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia:
- Otorgada ante notario, especificando los bienes inmuebles, su descripción y la adjudicación a cada heredero.
Liquidación de impuestos:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
- Plusvalía municipal (IIVTNU) si procede.

Procedimiento de inscripción en el Registro

Presentación del título sucesorio y escritura de adjudicación en el Registro de la Propiedad correspondiente a la finca.
Asiento de presentación: fija prioridad temporal frente a otros actos.
Calificación registral: el registrador revisa que:
- El título sea válido y completo.
- El causante figure como titular registral.
- Estén correctamente identificados los inmuebles y herederos.
- Se hayan liquidado los impuestos correspondientes.
Inscripción:
- Se cancela la titularidad del causante.
- Se abre nueva inscripción a favor de los herederos, con la cuota o pleno dominio que les corresponda.

Efectos de la inscripción

Publicidad registral: cualquiera puede conocer a quién pertenecen los inmuebles de la herencia.
Legitimación registral: los herederos inscritos son titulares protegidos.
Oponibilidad frente a terceros: asegura que compradores o acreedores reconozcan al heredero como propietario.
Seguridad jurídica: evita disputas sobre la titularidad.
Facultad de disposición: el heredero inscrito podrá vender, hipotecar o transmitir el inmueble.

Ejemplo práctico

María fallece dejando en herencia una vivienda en Valencia.
Sus hijos, Ana y Javier, tramitan la herencia:
- Obtienen certificados de defunción, últimas voluntades y testamento.
- Firman la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, donde se adjudican el inmueble por mitades.
- Liquidan el ISD y la plusvalía municipal.
Presentan la escritura en el Registro de la Propiedad.
El registrador inscribe la vivienda a nombre de Ana y Javier como copropietarios al 50 %.

Supuestos especiales

Legado: si el testador deja un inmueble concreto a una persona, se inscribe directamente a su favor tras la aceptación.
Usufructo del cónyuge viudo: puede inscribirse el usufructo a favor del cónyuge sobreviviente y la nuda propiedad a favor de los hijos.
Herencia yacente: si no se ha aceptado todavía, se pueden anotar preventivamente derechos para proteger la herencia.

En resumen: la inscripción de herencia en el Registro de la Propiedad es indispensable para que los herederos se conviertan en titulares registrales plenos de los inmuebles heredados, garantizando publicidad, seguridad y eficacia frente a terceros.